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大東方:上海申威資產(chǎn)評估有限公司關(guān)于《上海證券交易所關(guān)于對無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨管理交易草案信息披露的問詢函》之問題答復(fù)
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| 大**:******公司關(guān)于《****交易所關(guān)于對**商業(yè)大****公司重大資產(chǎn)出售暨管理交易草案信息披露的問詢函》之問題答復(fù)
****交易所上市公司監(jiān)管一部: 根據(jù)貴部于二〇二一年六月十六日下發(fā)的上證公函【 2021】0625號《**證 券交易所關(guān)于對**商業(yè)大廈****公司重大資產(chǎn)出售暨管理交易草 案信息披露的問詢函》(以下簡稱 “《問詢函》 ”),我公司對相關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真 研究,現(xiàn)針對貴部《問詢函》中涉及******公司(以下簡稱“評 估機(jī)構(gòu)”)的相關(guān)問題 4的答復(fù)如下,請予審核。 本反饋意見回復(fù)中若出現(xiàn)總數(shù)與各分項數(shù)值之和尾數(shù)不符的情況,為四舍五 入原因造成。 2 4、草案顯示,在本次交易中,**汽車全部股東權(quán)益評估值為 19.94億元, 評估增值率 26.48%;新紀(jì)元汽車全部股東權(quán)益評估值為 1.54億元,評估增值率 25.47%。前期信息披露顯示,公司于 2020年10月轉(zhuǎn)讓**汽車持有的兩家參股汽 ****公司股權(quán),評估增值率分別達(dá)到 273.13%和242.08%。請公司補(bǔ)充披露:(1) **汽車、新紀(jì)****公司近兩年一期的經(jīng)營情況及主要財務(wù)數(shù)據(jù); (2****公司、可比交易等方面情況,說****公司資產(chǎn)評 估和交易價格的合理性;( 3****公司****公司在經(jīng)營業(yè)績、 財務(wù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)構(gòu)成等方面的情況,說明前后兩次交易資產(chǎn)評估增值率差異較大 的原因及合理性。請財務(wù)顧問、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)發(fā)表意見。 意見答復(fù): 一、**汽車、新紀(jì)****公司近兩年一期的經(jīng)營情況及主要財 務(wù)數(shù)據(jù) (一)**汽車 **汽車的主營業(yè)務(wù)為汽車銷售、汽車維修及培訓(xùn),此外,**汽車同時經(jīng) 營租賃、廣告發(fā)布,車險代理等其他業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)未發(fā)生變化。 最近兩年一期,**汽車主要財務(wù)數(shù)據(jù)情況如下:(其中 2021年一季度財務(wù) 數(shù)據(jù)未經(jīng)審計) 1、合并資產(chǎn)負(fù)債表 單位:萬元 項目 2021.3.31 2020.****.31 2019.****.31 總資產(chǎn) 總負(fù)債 所有者權(quán)益 270,839.77 116,776.71 154,063.06 267,656.81 122,233.73 145,423.09 273,238.41154,882.96118,355.45 ****公司所有者權(quán)益 150,016.84 141,951.27 114,910.00 2、合并利潤表 單位:萬元 3 項目 2021年 1-3月 2020年度 2019年度 營業(yè)收入 營業(yè)利潤 利潤總額 凈利潤 163,378.74 9,749.88 9,739.59 8,639.97 624,326.88 33,025.94 34,292.37 25,698.97 600,732.9910,665.7012,372.509,561.21 ****公司股東的凈利潤 8,065.57 24,741.60 8,479.20 **汽車 2021年 1-3月未經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)凈利潤較高的原因是,公司收到 了 2020****公司**永達(dá)******公司(以下簡稱“無 錫永達(dá)”)和****永達(dá)佳晨****公司(以下簡稱“**永達(dá)”) 按約定分配的年度分紅 2,354.37萬元。同時,因過年消費(fèi)需求旺盛、收到品牌方 上年度返利等因素,**汽車一季度凈利潤占全年凈利潤的比例一直較高。 3、合并現(xiàn)金流量表 單位:萬元 項目 2021年 1-3月 2020年度 2019年度 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 -2,682.65 4,659.69 -281.89 26,292.51 20,734.99 -44,067.92 20,301.54-352.28-18,405.54 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1,695.16 2,959.58 1,543.72 (二)新紀(jì)元汽車 新紀(jì)元汽車的主營業(yè)務(wù)為汽車銷售、汽車維修及培訓(xùn)業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)未發(fā)生 變化。 最近兩年一期,新紀(jì)元汽車主要財務(wù)數(shù)據(jù)情況如下:(其中 2021年一季度財 務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計) 1、合并資產(chǎn)負(fù)債表 單位:萬元 項目 2021.3.31 2020.****.31 2019.****.31 總資產(chǎn) 總負(fù)債 29,718.34 15,115.54 29,231.00 14,078.56 31,399.7915,837.57 所有者權(quán)益 14,602.80 15,152.44 15,562.21 4 項目 2021.3.31 2020.****.31 2019.****.31 ****公司所有者權(quán)益 11,270.17 11,765.79 11,311.97 2、合并利潤表 單位:萬元 項目 2021年 1-3月 2020年度 2019年度 營業(yè)收入 營業(yè)利潤 利潤總額 凈利潤 21,736.27 -543.80 -540.26 -549.63 87,665.40 130.46 131.11 -268.56 103,982.791,045.651,159.****.19 ****公司股東的凈利潤 -495.61 461.83 699.44 3、合并現(xiàn)金流量表 單位:萬元 項目 2021年 1-3月 2020年度 2019年度 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 2,081.49 -39.55 -1,188.46 1,020.79 1,562.70 1,036.25 4,323.83-528.93-2,788.81 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 853.49 3,619.74 1,006.09 二、****公司、可比交易等方面情況,說****公司資產(chǎn) 評估和交易價格的合理性 (一)交易標(biāo)的的估值水平 本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市****公司股權(quán)進(jìn)行評估,以資產(chǎn) 基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。 根據(jù)申威評估出具的《資產(chǎn)評估報告》(滬申威評報字〔 2021〕第 0158號), 截至評估基準(zhǔn)日,**汽車全部股東權(quán)益評估值為 199,426.21萬元,評估增值 41,756.64萬元,增值率 26.48%。 根據(jù)申威評估出具的《資產(chǎn)評估報告》(滬申威評報字〔 2021〕第 0159號), 截至評估基準(zhǔn)日,新紀(jì)元汽車全部股東權(quán)益評估值為 15,400.96萬元 ,評估增值 3,126.06萬元,增值率 25.47%。 5 本次交****公司全部股權(quán)價值為 214,827.18萬元,經(jīng)交易各方 **協(xié)商,本次交易標(biāo)的資產(chǎn)交易價格確定為 109,500.00萬元。 2020****公司合計歸母凈資產(chǎn)為 153,717.06萬元,本次交易作價對應(yīng) 的市凈率為 1.40倍。 根據(jù) 2018-2020****公司財務(wù)數(shù)據(jù)(合并口徑)測算,本次交易作價對應(yīng) 的市盈率情況如下: 單位:萬元 項目 2018年 2019年 2020年 **汽車歸母凈利潤( A) 5,088.83 8,479.20 24,741.60 **汽車扣非后的歸母凈利潤( B) 2,816.39 6,136.42 8,116.77 新紀(jì)元?dú)w母凈利潤( C) -43.39 699.44 461.83 新紀(jì)元扣非后的歸母凈利潤( D) -90.62 562.81 -1,061.76 標(biāo)的資產(chǎn)歸母凈利潤合計( E=A+C) 5,045.44 9,178.64 25,203.43 標(biāo)的資產(chǎn)扣非后的歸母凈利潤合計( F=B+D) 2,725.77 6,699.23 7,055.01 本次交易作價( G) 109,500.00 109,500.00 109,500.00 對應(yīng)當(dāng)年歸母凈利潤的 PE(倍) (H=G/(E*51%)) 42.55 23.39 8.52 對應(yīng)當(dāng)年扣非后歸母凈利潤的 PE(倍) (I=G/(F*51%)) 78.77 32.05 30.43 如上表所示,本次交易作價對應(yīng) 2018-2020年的市盈率分別為 42.55倍、 23.39倍、 8.52倍,其中 2020年度市盈率較低的原因是**汽車 2020年處置參 股公司長期股權(quán)投資產(chǎn)生了 19,141.78萬元的非經(jīng)常性投資收益。剔除非經(jīng)常性 損益影響后,本次交易作價對應(yīng) 2020年度扣非后的市盈率為 30.43倍,與對應(yīng) 2019年度扣非后的市盈率基本一致。 ****公司估值比較 ****公司外,行業(yè)分類中“汽車銷售及服務(wù)行業(yè)” A****公司 有 6家,剔除市盈率為負(fù)的( 600653.SH)后,截至 2020年末其余 5家 ****公司的市凈率和市盈率情況如下: 證券代碼證券簡稱 市盈率 (TTM) 市盈率( TTM, 扣非后) 市凈率 (LF) 6 600297.SH 13.92 13.76 0.59 601258.SH ST龐大 600335.SH 605151.SH 000757.SZ 平均值 4.56 28.18 26.78 58.04 26.30 -4.72 42.91 27.60 89.39 33.79 0.98 0.71 2.51 1.791.32 中位數(shù) 26.78 27.60 0.98 注:數(shù)據(jù)來源于 Wind資訊,市盈率、市凈率取值時點(diǎn)為 2020年 12月 31日。 本次交易價格對應(yīng) 2020年凈利潤市盈率為 8.52倍,低于可比同行業(yè)上市公 司市盈率(扣非前)的平均值和中位數(shù),主要是因為**汽車 2020年處置參股 公司長期股權(quán)投資產(chǎn)生了 19,141.78萬元的非經(jīng)常性投資收益。剔除非經(jīng)常性損 益影響后,標(biāo)的公司 2020年合并報表口徑歸母扣非凈利潤合計為 7,055.01萬元, 對應(yīng)扣非后的市盈率為 30.43倍,高****公司的中位數(shù),低于可比 ****公司平均值。 如前文所述,本次交易對應(yīng) 2019年度及 2018年度凈利潤的市盈率分別為 23.39倍和 42.55倍,對應(yīng)扣非后的市盈率分別為 32.05倍和 78.77倍,扣非前市 盈率****公司的市盈率水平基本一致,扣非后市盈率高于可比同行 ****公司的中位數(shù)**均值。因此,本次交易的市****公司相比 處于合理范圍內(nèi)。 本次交易價格對應(yīng) 2020年 12月 31日合并報表口徑凈資產(chǎn)的市凈率為 1.40 倍,略高****公司市凈率的平均值和中位數(shù)。 故我們認(rèn)****公司資產(chǎn)評估和交易價格是合理的。 (三)可比交易估值比較 本次重大資產(chǎn)出售的標(biāo)的資產(chǎn)主營業(yè)務(wù)是汽車銷售及服務(wù)業(yè)務(wù), 2010年以來 A股市場已完成的境內(nèi)同行業(yè)標(biāo)的資產(chǎn)的出售與購買案例主要如下: ****公司 收購/出 售標(biāo)的 股權(quán)比 例 評估基準(zhǔn) 日 交易價格 (萬元) 交易市盈率 (扣非前) 交易市盈率 (扣非后) 交易市 凈率 1申華晨寶100% 2017-03-31 39,300.00 13.60 14.59 40.72 7 2**汽投 22.10% 2017-03-31 47,324.21 22.05 37.08 1.99 3(借殼上100% 2014-06-30 2,427,000.00 15.14 17.35 1.69 市) 中國進(jìn)口 4汽車(借100% 2010-06-30 258,796.13 9.66 11.65 1.44 殼上市) 平均值 15.11 20.17 11.46 中位數(shù) 14.37 15.97 1.84 本次交易價格對應(yīng) 2020年凈利潤市盈率為 8.52倍,****公司交 易案例市盈率(扣非前)的平均值和中位數(shù),主要是因為**汽車 2020年處置 參股公司長期股權(quán)投資產(chǎn)生了 19,141.78萬元的非經(jīng)常性投資收益。剔除非經(jīng)常 性損益影響后,標(biāo)的公司 2020年合并報表口徑歸母扣非凈利潤合計為 7,055.01 萬元,對應(yīng)扣非后的市盈率為 30.43倍,遠(yuǎn)高于交易案例扣非前后市盈率的平均 值和中位數(shù)。 本次交易對應(yīng) 2019年度及 2018年度凈利潤的市盈率分別為 23.39倍和 42.55 倍,對應(yīng)扣非后的市盈率分別為 32.05倍和 78.77倍,****公司交 易案例的市盈率水平。 本次交易價格對應(yīng) 2020年 12月 31日合并報表口徑凈資產(chǎn)的市凈率為 1.40 倍,低于同行業(yè)交易案例市凈率的平均值和中位數(shù),主要原因是可比交易案例個 數(shù)較少,且交易案例時間間隔較遠(yuǎn),汽車行業(yè)景氣度變化較大。交易市 凈率較大的原因是其合并報表中少數(shù)股****公司所有者的凈資產(chǎn), 剔除案例后,其余可比交易案例的交易市凈率平均值為 1.70,中位數(shù)為 1.69,與本次交易市凈率較為接近。 綜上所述,****公司以及可比交易的市盈率、市凈率相比較, 標(biāo)的公司的交易定價具有一定的合理性。 三、****公司****公司在經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)構(gòu)成等 方面的情況,說明前后兩次交易資產(chǎn)評估增值率差異較大的原因及合理性 8 ****公司****公司在經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)構(gòu)成等方 面的具體對比情況 2018-2019年,標(biāo)的公司**汽車(合并報表)、新紀(jì)元汽車(合并報表)和 ****公司**永達(dá)(單體報表,無合并報表)、**永達(dá)(單體報表, 無合并報表)在經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)構(gòu)成等方面的對比情況具體如下: 單位:萬元 報告期 項目 **汽車 新紀(jì)元汽車 **永達(dá) **永達(dá) 流動資產(chǎn) 134,557.04 29,126.28 29,037.81 13,205.86 非流動資產(chǎn) 138,060.63 4,317.39 7,180.95 5,983.60 資產(chǎn)合計 272,617.67 33,443.67 36,218.76 19,189.46 流動負(fù)債 152,874.71 18,595.60 23,641.22 9,534.56 非流動負(fù)債 10,066.78 60.00 243.75 143.50 負(fù)債合計 162,941.48 18,655.60 23,884.97 9,678.05 ****公司 所有者權(quán)益 106,409.50 10,640.01 12,333.79 9,511.40 股東權(quán)益合計 109,676.19 14,788.07 12,333.79 9,511.40 營業(yè)收入 577,910.67 107,406.87 117,096.98 80,189.27 營業(yè)利潤 7,030.55 472.30 7,284.99 6,086.80 凈利潤 5,460.34 176.14 5,445.87 4,564.30 2018年末 /2018年度 ****公司 股東的凈利潤 5,088.83 -43.39 5,445.87 流動資產(chǎn) 143,647.91 27,275.10 18,065.52 12,761.48 非流動資產(chǎn) 129,590.50 4,124.68 6,689.78 5,742.76 資產(chǎn)合計 273,238.41 31,399.79 24,755.30 18,504.24 流動負(fù)債 145,892.99 15,802.57 12,562.22 9,180.00 非流動負(fù)債 8,989.97 35.00 240.12 174.22 負(fù)債合計 154,882.96 15,837.57 12,802.34 9,354.22 ****公司 所有者權(quán)益 114,910.00 11,311.97 11,952.95 9,150.02 股東權(quán)益合計 118,355.45 15,562.21 11,952.95 9,150.02 營業(yè)收入 600,732.99 103,982.79 122,914.97 85,088.30 4,564.30 2019年末 /2019年度 營業(yè)利潤 10,665.70 1,045.65 5,975.77 凈利潤 9,561.21 901.19 4,520.45 4,987.95 3,746.49 ****公司 8,479.20 699.44 4,520.45 3,746.49 9 股東的凈利潤 由上表可見,****公司資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模要顯著高于前次所轉(zhuǎn)讓 的**永達(dá)和**永達(dá),但**永達(dá)和**永達(dá)均具有較強(qiáng)的盈利能力, 2018年, 兩家主體合計凈利潤顯著****公司合計金額, 2019年也基本一致。 主要是由于**永達(dá)和**永達(dá)為高端汽車品牌保時捷車輛的高端 4S店,得益 于高端品牌定位,其****車行業(yè)下行影響較小,資產(chǎn)盈利能力強(qiáng)。 而本次****公司以中低端 4S店經(jīng)營為主,除少數(shù)寶馬、雷克 薩斯等品牌 4S店盈利外,其余多數(shù)中低端 4S****車行業(yè)下行影響較大 而處于虧損狀態(tài)。相比****公司,****公司雖然資產(chǎn)、 收入規(guī)模更大,但盈利水平低,資產(chǎn)盈利能力相比較差。 (二)前后兩次交易資產(chǎn)評估增值率差異較大的原因及合理性 1、前后兩次交易采用的評估方法不同 (1****公司采用的評估方法 ****公司所采用的評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法和未來收益法。截至評估 基準(zhǔn)日 2019年 12月 31日,**永達(dá)資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益價值評估值為 8,957.69萬元,評估增值率為 -25.06%,收益法下股東全部權(quán)益價值評估值為 44,600.00萬元,評估增值率為 273.13%;**永達(dá)資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益價 值評估值為 7,510.56萬元,評估增值率為 -17.92%,收益法下股東全部權(quán)益價值 評估值為 31,300.00萬元,評估增值率為 242.08%。 由于收益法評估是從資產(chǎn)的未來盈利能力的角度對企業(yè)價值的評價,是被評 估企業(yè)客戶**、內(nèi)控管理、核心技術(shù)、管理團(tuán)隊、管理經(jīng)驗和實體資產(chǎn)共同作 用下的結(jié)果。同時,**永達(dá)和**永達(dá)主營高端汽車品牌保時捷車輛的銷售與 服務(wù),受傳統(tǒng)汽車市場下行發(fā)展趨勢影響小,預(yù)計經(jīng)營前景較好,盈利能力較強(qiáng), 資產(chǎn)組合能夠發(fā)揮相應(yīng)效用,****公司出售資產(chǎn)的實際情況,故最終均 采用評估增值較高的收益法結(jié)果作為評估結(jié)果。 采用收益法評估結(jié)果增值率較高的原因是:(1)高檔品牌車輛的銷售及售后 服務(wù)所形成的盈利情況較好;(2****公司近年來利潤分配較多,導(dǎo)致了股 10 東全部權(quán)益賬面值較低。 (2****公司采用的評估方法 ****公司采用的評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法。截至評估基 準(zhǔn)日 2020年 12月 31日,**汽車資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益價值評估值為 199,426.21萬元,評估增值率為 26.48%,市場法下股東全部權(quán)益價值評估值為 199,800.00萬元,評估增值率為 26.72%;新紀(jì)元汽車資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益 價值評估值為 15,400.96萬元,評估增值率為 25.47%,市場法下股東全部權(quán)益價 值評估值為 15,500.00萬元,評估增值率為 26.27%。 標(biāo)的公司最近幾年的凈利潤中投資收益占比較高,扣除非經(jīng)常性損益后的凈 利潤較小,資產(chǎn)盈利能力較差。****公司以中低端 4S店經(jīng)營為主, 除少數(shù)寶馬、雷克薩斯等品牌 4S店盈利外,其余多數(shù)中低端 4S****車行 業(yè)下行影響較大而處于虧損狀態(tài),未來預(yù)期收益的可預(yù)測性不強(qiáng)。因此本次評估 未使用收益法作為評估方法。 由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果與市場法結(jié)果接近,****公司的股東全部 權(quán)益價值,而市場法對企業(yè)預(yù)期收益僅考慮了增長率等有限因素對企業(yè)未來價值 的影響,并且其價值乘數(shù)受股市波動的影響較大,由此得到的評估結(jié)果的精確度 較差。****公司所處行業(yè)的特點(diǎn)及其主要資產(chǎn)特性,最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié) 果作為本次評估結(jié)果。 綜上,前后兩次交易資產(chǎn)評估增值率差異較大的****公司的實 際經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)盈利情況有所不同,從而導(dǎo)致了采用的評估方法有所差異。 2、本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估增值率高于前兩次交易的評估增值率 ****公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果增值率分別為 -25.06%和 17.92%,****公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果增值率分別為 26.48% 和 25.47%。 本次評估中**汽車和新紀(jì)元汽車投資性房地產(chǎn)及無形資產(chǎn)評估增值較多, 導(dǎo)致了前后兩次評估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的評估增值率所有差異。**汽車和新紀(jì)元 汽車有較多的土地使用權(quán),近年來土地價格上漲造成了投資性房地產(chǎn)及無形資產(chǎn) 11 的評估增值較大。 ****公司資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中無形資產(chǎn) -土地使用權(quán)的評估采用市場 比較法,評估增值合理。剔除無形資產(chǎn) -土地使用權(quán)的增值影響后,前后兩次評估 中資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的評估增值率接近,具有合理性。 3、本次交易對應(yīng)的估值水平與前次轉(zhuǎn)讓基本一致 前次轉(zhuǎn)讓的評估基準(zhǔn)日為 2019年 12月 31日,本次交易的評估基準(zhǔn)日為 2020年 12月 31日,兩次交易最終采用的評估值所對應(yīng)的市盈率情況如下: 單位:萬元 公司名稱最終評估價值 2019年 歸母凈利潤 2020年 歸母凈利潤 對應(yīng)市盈率 (倍) **永達(dá) **永達(dá) 合計 **汽車 新紀(jì)元汽車 44,600.00 31,300.00 75,900.00 199,426.21 15,400.96 4,520.45 3,746.49 8,266.94 24,741.60 461.83 9.878.****.35 合計 214,827.18 25,203.43 8.52 如上表所示,前次轉(zhuǎn)讓評估值對應(yīng)的市盈率為 9.18倍,****公司 評估值對應(yīng)的市盈率為 8.52倍,基本一致。如前文所述,若考慮扣除非經(jīng)常性損 益,本次交易評估值對應(yīng)的市盈率為 30.43倍,遠(yuǎn)高于前次轉(zhuǎn)讓對應(yīng)的估值水平。 因此,本次交易資產(chǎn)評估增值率符合標(biāo)的資產(chǎn)實際經(jīng)營和資產(chǎn)狀況,具有合 理性,****公司利益的情形。前后兩次交易資產(chǎn)評估增值率差異較大 也是合理的。 12 |
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