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建筑企業(yè)“十五五”城市更新業(yè)務(wù)布局指南（附案例）
發(fā)布時(shí)間：2025-11-26
中央城市工作會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。截至2024年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)。
城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。今年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，為“十五五”期間城市發(fā)展轉(zhuǎn)型提供行動(dòng)綱領(lǐng)。隨著中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持城市更新，建筑企業(yè)如何抓住這一波政策紅利？
一、城市更新的戰(zhàn)略地位與市場(chǎng)空間
城市更新不僅是民生工程，更是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。2025年首場(chǎng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議即對(duì)“研究推進(jìn)城市更新工作”作出部署。會(huì)議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、進(jìn)一步保障和改善民生具有重要意義。
從市場(chǎng)規(guī)?？矗瑑H2024年，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬(wàn)個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過(guò)5萬(wàn)公里，加裝電梯2.5萬(wàn)余部，增設(shè)停車位超過(guò)50萬(wàn)個(gè)。這些數(shù)字背后蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。
政策支持力度持續(xù)加大。財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年度評(píng)選出北京等20個(gè)城市作為中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)的對(duì)象，未來(lái)幾年中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持這些城市補(bǔ)齊短板弱項(xiàng)。
國(guó)家發(fā)展改革委也表示將在6月底前下達(dá)2025年城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃。金融監(jiān)管總局正在研究出臺(tái)專門的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，為行業(yè)提供更加完善的金融支持。
二、 “十五五”城市更新的四大方向
1、更高文明的社區(qū)化：居住空間提質(zhì)工程
“十五五”期間，城市更新將從基礎(chǔ)改造升級(jí)到文明治理，完善“完整社區(qū)”建設(shè)。重點(diǎn)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造，更新燃?xì)獾壤匣芫€，加裝電梯、優(yōu)化戶型；分類推進(jìn)城中村改造與D級(jí)危房動(dòng)態(tài)清零；補(bǔ)齊托育、養(yǎng)老、醫(yī)療等短板，構(gòu)建“15分鐘便民生活圈”。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)，將推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設(shè)，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。這意味著建筑企業(yè)需要從單純的建筑施工商向“居住服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。
2、更加融合的生態(tài)化：城市功能補(bǔ)短板行動(dòng)
“十五五”城市更新將打破單點(diǎn)綠化，讓生態(tài)嵌進(jìn)生活與產(chǎn)業(yè)。具體包括改造城市地下管網(wǎng)、推進(jìn)綜合管廊建設(shè)，優(yōu)化交通網(wǎng)絡(luò)，增加城市綠廊、綠道及口袋公園數(shù)量，推進(jìn)海綿城市技術(shù)應(yīng)用。
烏魯木齊市光華路片區(qū)改造項(xiàng)目就是生態(tài)化更新的優(yōu)秀案例。項(xiàng)目通過(guò)空間整合、智慧升級(jí)、低碳技術(shù)應(yīng)用和公共服務(wù)完善，實(shí)現(xiàn)了節(jié)能率提升至75%，碳排放強(qiáng)度降低21%的顯著效益。這種以“綠色低碳”與“民生需求”為核心的更新模式，為高密度、嚴(yán)寒地區(qū)老舊小區(qū)綜合改造樹立了標(biāo)桿。
3、更具體驗(yàn)的場(chǎng)景化：歷史文化保護(hù)與活化
未來(lái)城市更新將更加注重激活城市空間密碼，讓老廠房升級(jí)為文化藝術(shù)區(qū)，讓舊街區(qū)呈現(xiàn)為多元生活業(yè)態(tài)，讓歷史遺存煥發(fā)新活力。建立歷史文化資源保護(hù)清單，推動(dòng)老舊街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)功能轉(zhuǎn)換與業(yè)態(tài)升級(jí)，轉(zhuǎn)型文創(chuàng)園區(qū)、休閑空間等，以延續(xù)城市文脈。
中交集團(tuán)在更新京西五里坨民俗陳列館時(shí)，聚焦 “保護(hù)－傳承－利用” 的更新理念，通過(guò)修繕文物、打造京西生活沉浸式場(chǎng)景以及定期組織公眾文化活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)歷史文化的活化利用。這種場(chǎng)景化的更新模式，不僅保留了城市記憶，也創(chuàng)造了新的消費(fèi)空間。
4、更高質(zhì)量的智慧化：智慧韌性城市建設(shè)
智慧化將成為“十五五”時(shí)期賦能城市治理升級(jí)的關(guān)鍵抓手。包括推廣智能建造與綠色建材，構(gòu)建城市風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)評(píng)估平臺(tái)，強(qiáng)化防洪排澇、抗震防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面推行 “一網(wǎng)統(tǒng)管” 治理模式。
重慶市明確提出推動(dòng)城市“數(shù)字更新”，推進(jìn)城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，推動(dòng)實(shí)物更新與數(shù)字孿生有機(jī)結(jié)合。到2027年，重慶計(jì)劃實(shí)現(xiàn)數(shù)智賦能整體智治的城市更新新范式全面形成。
三、建筑企業(yè)參與城市更新的成功模式
模式一：中交集團(tuán)“全域型”城市更新模式
中交集團(tuán)在北京實(shí)踐中探索出 “配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、運(yùn)營(yíng)為魂、資本賦能” 六大實(shí)施路徑。他們通過(guò)評(píng)估識(shí)別、統(tǒng)籌謀劃、平臺(tái)實(shí)施三大階段，將片區(qū)分步分類進(jìn)行平臺(tái)化統(tǒng)籌實(shí)施。
中交城市更新公司進(jìn)場(chǎng)三年來(lái)簽約落地多個(gè)子項(xiàng)目，累計(jì)投資額約50億元，涵蓋文旅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)等多元類型。這種全域型模式的優(yōu)勢(shì)在于能夠根據(jù)不同片區(qū)的特點(diǎn)，量身定制更新方案，實(shí)現(xiàn)整體效益最大化。
模式二：中國(guó)建筑“規(guī)?；七M(jìn)”模式
中國(guó)建筑集團(tuán)積極轉(zhuǎn)型投身城市更新，編制了《城市更新業(yè)務(wù)工作指引》，僅在北京市就承擔(dān)了2200萬(wàn)平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)。2025年上半年，中國(guó)建筑城市更新項(xiàng)目新簽合同額1600余億元，同比增長(zhǎng)10%，呈現(xiàn)規(guī)?；鲩L(zhǎng)趨勢(shì)。
中國(guó)建筑在光華路片區(qū)改造中探索出“政府引導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、居民參與”的老舊小區(qū)改造新模式。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于能夠發(fā)揮大型建筑企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，系統(tǒng)性推進(jìn)大片區(qū)域更新，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡。
模式三：華西集團(tuán)“投融建運(yùn)一體化”模式
華西集團(tuán)在達(dá)州“華西·央境”項(xiàng)目中創(chuàng)新運(yùn)用 “投融建運(yùn)一體化” 模式，實(shí)施“土地再開發(fā)+功能重構(gòu)+價(jià)值提升”三位一體改造工程。項(xiàng)目通過(guò)老基地舊址活化利用，將低效存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高價(jià)值增量空間，成為達(dá)州市首個(gè)城市更新示范樣板。
該項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”理念，打造“1界面+4場(chǎng)景”新型生活體系，通過(guò)構(gòu)建“新城市界面、新煙火場(chǎng)景、新自然場(chǎng)景、新居住場(chǎng)景、新社交場(chǎng)景”，重塑城市空間價(jià)值。開盤至今去化超600套，累計(jì)銷售額突破3.5億元。
四、建筑企業(yè)的實(shí)施策略建議
1、明確戰(zhàn)略定位：從建造商到城市服務(wù)商
建筑企業(yè)需要重新定位自身角色，從“建筑與街區(qū)的建造者”轉(zhuǎn)變?yōu)?nbsp;“人群與服務(wù)的提供者” 。戰(zhàn)略層的關(guān)鍵詞應(yīng)是“服務(wù)主導(dǎo)”，以兒童友好、銀發(fā)友好、無(wú)障礙與包容性為基本設(shè)計(jì)原則，把托育、教育輔助、康復(fù)與長(zhǎng)期照護(hù)等作為核心功能模塊。
同時(shí)，把綠色低碳與治理作為底層能力。既有建筑節(jié)能改造、分布式光伏與儲(chǔ)能、微電網(wǎng)與智慧能管、建筑碳足跡核算與交易，配合數(shù)據(jù)中臺(tái)對(duì)能耗、客流、服務(wù)績(jī)效進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)，構(gòu)成更新項(xiàng)目的“基礎(chǔ)設(shè)施即能力”。
2、創(chuàng)新投融資模式：從“建造支出”到“穩(wěn)定現(xiàn)金流”
資金策略的目標(biāo)是把“建造支出”轉(zhuǎn)為 “穩(wěn)定現(xiàn)金流” 。一方面，可以政府購(gòu)買公共服務(wù)與績(jī)效付費(fèi)為參考，圍繞服務(wù)覆蓋率、使用率、節(jié)能量等指標(biāo)，將公共價(jià)值轉(zhuǎn)化為可結(jié)算的現(xiàn)金流。
另一方面，在項(xiàng)目成熟期，可擇機(jī)推動(dòng)ABS或類REITs等直接融資工具，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的透明化與可退出。前提是嚴(yán)格的合規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)化，包括清晰的物業(yè)邊界、長(zhǎng)期合同體系、可審計(jì)的數(shù)據(jù)與績(jī)效等。
3、強(qiáng)化技術(shù)融合：數(shù)字更新與低碳技術(shù)并重
建筑企業(yè)應(yīng)積極擁抱數(shù)字更新新賽道，推進(jìn)城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)實(shí)物更新與數(shù)字孿生有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，低碳技術(shù)將廣泛應(yīng)用，建筑節(jié)能改造、綠色建材應(yīng)用、海綿城市建設(shè)等領(lǐng)域?qū)⒊蔀?026年城市更新的重點(diǎn)方向。
中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳文件明確要求“持續(xù)推進(jìn)既有居住建筑和公共建筑節(jié)能改造”，這為綠色建筑技術(shù)提供了廣闊應(yīng)用場(chǎng)景。建筑企業(yè)應(yīng)提前布局相關(guān)技術(shù)能力，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4、建立合作生態(tài)：成為“城市更新合伙人”
建筑企業(yè)應(yīng)積極推行 “城市更新合伙人” 機(jī)制，暢通公眾參與渠道，保障居民知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。四川省率先構(gòu)建的“省級(jí)統(tǒng)籌-市級(jí)主責(zé)-區(qū)縣主抓”機(jī)制值得借鑒，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，協(xié)同發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源等多個(gè)部門建立協(xié)調(diào)機(jī)制。
建立“先體檢、后更新”流程，量化識(shí)別更新需求，形成“項(xiàng)目庫(kù)—政策包—資金池—績(jī)效評(píng)”一體化模式。通過(guò)與政府、社區(qū)、專業(yè)機(jī)構(gòu)形成共贏合作，建筑企業(yè)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高實(shí)施效率。
結(jié)語(yǔ)
未來(lái)幾年，中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持城市更新，金融機(jī)構(gòu)也在加大信貸投放力度，通過(guò)債權(quán)投資、股權(quán)投資、物權(quán)投資等多種方式提供金融支持。具備咨詢、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)綜合能力的企業(yè)將在城市更新中更具優(yōu)勢(shì)。
城市更新不是一次性的開發(fā)項(xiàng)目，而是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和價(jià)值釋放的過(guò)程。建筑企業(yè)需要從“開發(fā)-銷售”的短期模式，轉(zhuǎn)向“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出”的全周期管理模式。
通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的業(yè)務(wù)模型，構(gòu)建自身的核心運(yùn)營(yíng)能力，建筑企業(yè)將能在城市更新的大潮中贏得先機(jī)。
未來(lái)已來(lái)，唯變所適。
上一條：從立項(xiàng)到交付，工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)操要點(diǎn)
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